Cedolare Secca: Precisazione dell’Agenzia delle Entrate

Obbligo di Registrazione Telematica dei contratti di Affitto

L’Agenzia delle Entrate è tornata sull’imposta sostitutiva sugli affitti, con un documento elaborato in formula “domande e risposte”, la circolare n. 20/E del 4 giugno.

Richiesta della Revoca
Fino alla definizione di una modalità di revoca “a regime” per i contratti di affitto soggetti a cedolare secca, chi volesse rinunciare all’opzione per la tassazione sostitutiva può farlo in carta libera, con una dichiarazione sottoscritta e contenente i dati necessari all’identificazione del contratto e delle parti.
In alternativa, può far gioco il modello 69, utilizzato come schema di richiesta della revoca.

Comunicazioni di cedolare secca – buone fino al 1° ottobre

Per i contratti già in corso al 7 aprile 2011, per i quali il locatore può scegliere la cedolare secca direttamente in dichiarazione, ci sarà tempo fino al 1° ottobre per inviare la raccomandata con cui si comunica al conduttore la rinuncia all’aggiornamento del canone a qualsiasi titolo. Questo, sia nel caso in cui l’acconto (dovuto) sia stato comunque versato sia se l’adempimento è saltato.
In questo caso l’omesso versamento può essere sanato avvalendosi del ravvedimento operoso, utilizzando i codici tributo “1992”, per gli interessi, e “8913”, per la sanzione.
La possibilità di scegliere la cedolare secca persiste anche per quanti abbiano tenuto conto del reddito derivante dalla locazione dell’immobile abitativo, per il calcolo e il versamento dell’acconto Irpef 2011 (sempre che ricorrano tutte le altre condizioni richieste). I locatore deve quindi presentare istanza per la correzione del codice tributo, segnalando di considerare l’importo versato a titolo di acconto Irpef come acconto per la cedolare secca per il 2011.
Il maggior versamento dell’acconto Irpef sarà indicato come acconto della cedolare secca, sia nel modello Unico 2012 sia nel 730/2012.

Acconto con opzione dal 2012
Chiarito anche il dubbio circa il versamento dell’acconto nel caso in cui, per un appartamento affittato e assoggettato a Irpef nel 2011, il proprietario decida di optare per l’imposta sostitutiva a partire da quest’anno.
L’acconto 2012 non è assolutamente dovuto.

La comunicazione di opzione per cedolare secca è valida fino a revoca
Se inviata entro i termini, non occorre “replicare” nelle successive annualità la comunicazione di rinuncia all’aggiornamento del canone inviata all’inquilino in occasione della scelta per il regime alternativo espressa per il 2011.
La cedolare secca, a meno di revoca, è vincolante per tutta la durata del rapporto.

A ogni locatore la sua opzione
Il nuovo proprietario di un immobile già locato secondo il regime di cedolare secca, se intende applicare l’imposta sostitutiva, trattandosi di una scelta che incide sulla tassazione della persona, deve esercitare l’opzione a suo nome presentando il modello 69 entro 30 giorni dalla data del passaggio di proprietà per qualsiasi motivo esso sia avvenuto (eredità, donazione, acquisto) o, a patto che sussistano le condizioni, direttamente con la dichiarazione dei redditi.
La cedolare secca in questo caso perde efficacia per quanto riguarda l’imposta sul reddito; al contrario, non vi è nulla da modificare, fino al termine dell’annualità contrattuale, per le imposte di bollo e di registro.

Un contratto e due cedolari

Altro quesito interessante: un immobile affittato, due proprietari e un contratto di locazione stipulato soltanto da uno dei due secondo le regole della cedolare secca. Qui occorre precisare che il reddito fondiario derivante dalla locazione dell’abitazione è imputabile, in proporzione alla parte di proprietà, anche al comproprietario che non compare nell’atto. Di conseguenza, anche lui può decidere di sostituire la relativa Irpef con la cedolare secca.
Le modalità di comunicazione non cambiano: deve esercitare l’opzione per la cedolare secca nella dichiarazione dei redditi (in presenza delle condizioni che lo consentono) o con il modello 69 e inviarne comunicazione all’inquilino mettendolo al corrente di avere scelto la cedolare secca e di aver, quindi, rinunciato, all’aggiornamento del canone di locazione.

Fondo patrimoniale: “autonomia” per la sostitutiva

Nel caso di immobili affittati destinati a un fondo patrimoniale costituito da due coniugi per far fronte ai bisogni della famiglia (articolo 167 cc), uno dei quali non risulta proprietario dell’abitazione, né titolare di altro diritto reale, cosa succede alla cedolare secca?
Secondo le regole del codice civile che disciplinano la gestione dei beni inseriti in un fondo patrimoniale, l’immobile è di entrambe le parti a prescindere dal proprietario originario, motivo per cui, in base alla normativa fiscale, il reddito fondiario che ne deriva va suddiviso a metà tra marito e moglie (articolo 4, comma 1, lettera b, del TUIR).
Quindi il coniuge non proprietario (se non per effetto del fondo patrimoniale) può optare autonomamente per il regime sostitutivo sui canoni da locazione.

Sotto i 30 giorni, niente contratto, nessuna comunicazione
Se l’abitazione è affittata allo stesso inquilino, per meno di 30 giorni, come spesso accade nell’ipotesi di case per le vacanze, non occorre far sapere al villeggiante che si è optato per la cedolare secca né va comunicata la rinuncia all’aggiornamento del canone.
Questo vale anche se l’immobile (ed eventuali pertinenze) viene dato in locazione a persone differenti nel corso dell’anno (tipo di situazioni turistiche).
La comunicazione non dovrà essere inviata a nessuno dei locatari: l’importante è che per ognuno il rapporto non superi i 30 giorni complessivi (quindi anche se frazionati) nel periodo d’imposta.
Per queste situazioni (contratti di breve durata), infatti, non c’è obbligo di registrazione e il prezzo dell’affitto non è suscettibile di variazioni.
Il proprietario aderirà alla cedolare secca nel momento della dichiarazione dei redditi e, se decide di registrare il contratto volontariamente o in caso d’uso, la scelta così esercitata è valida anche per l’imposta di registro.

Basta il contratto per rinunciare all’aumento
Il proprietario che opta per il regime alternativo di cedolare secca non deve ripetere con la comunicazione all’inquilino la sua intenzione di non aumentare il canone se tale scelta è stata già specificata nel contratto d’affitto.
L’ipotesi, infatti, viene assimilata a quella già esaminata e spiegata nella circolare 26/2011 in riferimento ai rapporti rientranti nel periodo transitorio del 2011 di applicazione del regime alternativo.

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2 Comments

  • Raffaele

    17/07/2012

    Ma se registro un contratto ex novo nel 2012 con cedolare secca da subito, e quindi non provengo da un contratto gia’ in essere con il regime ordinario di tassazione, devo oppure no pagare gli acconti? Qualora non fossi tenuto a pagare gli acconti, posso farlo comunque per non pagare un cifrone a giugno del 2013? Qualcuno ha riferimenti normativi? Grazie

  • Davide Rampoldi

    27/07/2012

    Raffaele, trattandosi di una parte esclusivamente fiscale relativa non tanto all’imposta in sé ma piuttosto a scadenze etc… ti consiglio comunque di sentire il commercialista che al 99% saprebbe darti una risposta precisa e aggiornata in merito.
    Ciao